A pakaitinio naudojimosi teisė yra atostogų nakvynė paprastai yra a kurortas įrenginį. Jie yra labai panašūs į atostogų daugiabučius namus (žr antrieji namai); tačiau pakaitinis naudojimasis nuosavybe nėra parduodamas kaip vienas turtas. Vietoj to, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybė dalis yra parduodama savaitės laiko intervalais arba intervalais, o pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybė dalijasi potencialiai 52 skirtingi savininkai. Pakaitinis naudojimasis daiktais buvo parduodamas fiksuotomis savaitėmis, plaukiojančiomis savaitėmis, rotacinėmis savaitėmis ir paskutiniu metu kaip atostogų klubai ar narystės, taip pat taškinėmis sistemomis.
Smulkus šriftas
Nors šių sandorių formatas skiriasi, paprastai jie kainuoja vieno kambario ar liukso numerio įsigijimą kurorte savaitei per metus, arba ilgalaikį (30–99 metų), arba faktinės registruotos (pasirašytos) nuosavybės teises per amžius . Išlaidos yra didelės: 18 000 USD (2006 m. JAV doleriai) ar daugiau iš anksto, po to - HOA (namų savininkų asociacija) arba 500 USD ir daugiau metų išlaikymo mokesčiai, kurie tęsiasi tol, kol keliautojui priklauso pakaitinio naudojimosi teisė.
Teisinė informacija apie tai, ką jūs gaunate labai plačiai:
- Įstatytas turtas rodo, kad jūs teisiškai priklausote dalinei pastatų ar žemės daliai, tariamai visam laikui, įskaitant visus įsipareigojimus.
- „Naudojimo teisė“ nėra nuosavybės teisė; tai ilgalaikė nuoma, mokama iš anksto, tęsiama dešimtmečius į ateitį. Jis dažnai naudojamas tokiose šalyse kaip Meksika kur vietiniai įstatymai draudžia užsieniečiams pirkti žemę.
- Kitas variantas yra parduoti nuosavybę ne tikroje žemėje (viena „namų savaitė“ viename konkrečiame kambario tipe, viename konkrečiame kurorte), bet parduoti dalį įmonės ar pasitikėjimo, kuris valdo ar valdo kurortą.
Faktiniai rezultatai skiriasi tiek pat:
- Fiksuotos savaitės buvo pirminis modelis, kiekvienų metų tos pačios savaitės nuosavybė tam pačiam turtui. Dauguma „paveldėtų pakaitinio naudojimosi nuosavybės teisių“ nuosavybių - nepriklausomos nuosavybės, kurias kūrėjai pastatė prieš dvidešimt ar daugiau metų, buvo parduotos kaip individualios pakaitinio naudojimosi nuosavybės teisės ir perduotos namų savininkų asociacijoms, daugiau nedalyvaujant pirminiams projekto vykdytojams ir nebedarant daugiau pastangų, patenka į šią kategoriją.
- Besisukančios savaitės (kartais neteisingai pažymėtos „lanksčios savaitės“) perkelia kiekvieną savininką į kitą savaitę pagal nustatytą tvarkaraštį. Kartais tai nusileidžia sezono metu, kartais tai būna per toli ne sezono metu, kad būtų naudinga, tačiau teoriškai kiekvienas savininkas bent jau tam tikrą laiką gauna laiko tarpą.
- Plaukiojančios savaitės yra šiek tiek lankstesni; būsimi savininkai perka savaitę per metus tam tikru sezonu, neįsipareigodami iš anksto numatyti konkrečių datų (kurias galima pasirinkti kiekvienais metais, atsižvelgiant į galimybes).
- Atostogų klubai, narystės ir taškinėmis sistemomis siūlo didelės grandinės su daugybe savybių; pirkėjas gauna tam tikrą skaičių „taškų“, kurie gali būti išpirkti už apgyvendinimą kiekvienais metais bet kurioje grandinės vietoje, tačiau labiau pageidaujami laikai ir vietos kainuoja daugiau taškų.
Jei turite laiko pakaitinio naudojimosi teise, kurios neketinate naudoti, gali būti keletas variantų:
- Kai kurie operatoriai gali būti pasirengę išsinuomoti jūsų kambarius kitiems keliautojams, jei viešbutyje vis dar reklamuojamos trumpalaikės viešnagės viešbutyje.
- Galbūt galėsite pasikeisti vietomis su kitu keliautoju naudodamiesi a buvimo namuose tinklas arba svetingumo mainai modelis, jei pageidaujama vieta, ir jūsų pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe taisyklės.
- Bendrovėms patinka „Resort Condominiums International“ (RCI) ir „Interval International“ (II) veikti kaip pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybė mainų brokeriai, vėl laikantis jūsų pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe taisyklių.
Nepaisant to, yra rizika - jei tai, ką laikote, yra tiesiog blogas sandoris, niekas nenorės išpirkti jūsų pozicijos ir liks mokėti brangius metinius priežiūros mokesčius už atostogų turtą, kurio niekada nenaudojate.
Tada kyla klausimas, kas nutiks, jei šias schemas valdanti įmonė bankrutuos. Kai kuriose iš šių schemų jūs vis dar turite turto aktą (su susijusiais nuosavybės įsipareigojimais), kitose galite likti be nieko.
Šių įvairių schemų rengėjai greitai nurodo, kad jos dažniausiai yra pigesnės (ir mažiau reikalaujančios priežiūros) nei perkant pilną antroji gyvenamoji vieta, pavyzdžiui, kotedžas. Reikšmingesnis būtų pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe ir viešbučiai ar kitos nuomos. Jei viešite toje pačioje vietoje (arba tos pačios grupės turte) savaitę per metus, kiekvienais metais, dešimtmetį ar daugiau, gali netenkama pakaitinio naudojimosi teise. Galbūt kambariai ir patalpos yra geresni ar erdvesni nei standartinė nuoma, kurią gautumėte už pinigus, tačiau nepasitikėkite reklamuotojo palyginimais.
Ir atvirkščiai, jei tai bus blogai, galite būti įstrigę vienete, kurio niekas nenori pirkti ir kuris ir toliau kaupia metinius priežiūros, turto mokesčio ir HOA mokesčius, net kai nenaudojate galimybės. Blogiau, tai verta mažiau nei nieko - įsipareigojimų, o ne turto - ir galbūt net negalėsite atiduoti nuosavybės teisės į probleminį pakaitinio naudojimosi turtą. Originalus projekto vykdytojas neprivalo to atsiimti, net nemokamai. Yra daug pagyvenusių žmonių, kurių išlaikymo mokėjimai už 450–900 EUR per metus už pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe atostogų namus, kuriais jie daugiau nesinaudoja ir negali parduoti.
Spąstai
Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybė sutartis yra sudėtingas nekilnojamojo turto sandoris, turintis daug spąstų. Nepasirašykite be ekspertų patarimų.
Keliautojui pakaitinis naudojimasis daiktu gali būti nelankstus, nes tai reiškia įsipareigojimą atostogauti toje pačioje vietoje (arba vietoje, kuriai priklauso ta pati nuosavybė) vieną savaitę per metus, kiekvienais metais. Tai gali būti nepatogu tais metais, kai keliautojas neturi savaitės laisvos, negali sau leisti išvykti ar norėtų atostogauti kitur. Paskutinės minutės atšaukimas greičiausiai bus sunkus arba neįmanomas, jei pasikeis planai. Pakaitinio naudojimosi nuosavybės teise išlaidos taip pat yra didelės, nes jas reikia įsigyti iš anksto, o ne vien tik išsinuomoti.
Taip pat sunku numatyti, ar viešbutis, kuris buvo gera vieta apsistoti šiais metais, ateityje išlaikys tuos pačius standartus ir tą pačią rinkos padėtį. Kartais turtas yra atnaujinamas ir atnaujinamas, atitinkamai padidėjus kainoms; kartais nuosavybė ar paskirties vieta per daugelį metų apleidžiama. Kai kurios kadaise populiarios atostogų vietos netgi tapo miestai vaiduokliai. Jei tai, ką gavote, yra klubo narystė, skilimas gali paveikti visas įmonės patalpas - jai gali kilti finansinių sunkumų, ji gali nebebandyti pritraukti naujų klientų arba privilioti juos nauju vardu.
Net jei nekilnojamasis turtas bus patobulintas ar atnaujintas, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe savininkai už tą darbą turės sumokėti didesniais HOA / priežiūros mokesčiais. Vėliau gali būti nepatogu arba neįmanoma išardyti asociacijos arba pertvarkyti esamą pakaitinio naudojimosi pastatą kitu tikslu (pvz., Butais ar daugiabučiais namais) dėl suskaidytos nuosavybės struktūros; sunku priversti visus savininkus sutikti su vienu veiksmu.
Kaip ir bet kuris kitas nekilnojamojo turto rinkos statymas, laiko pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe vertė laikui bėgant gali didėti arba kristi. Pakaitinis naudojimasis turtu neturėtų būti laikomas investicija; perpardavimo vertė yra daug mažesnė nei kainos, kurias pradiniai aukšto slėgio pardavėjai skatino pradėjus projektą, jei pakaitinį naudojimąsi bendra nuosavybe iš viso galima parduoti. Taip pat gali būti visai neįmanoma išeiti iš kai kurių iš šių susitarimų - net jei asmuo serga, yra pagyvenęs ar bankrutavęs (ir todėl negali keliauti), sutarčių sąlygos labai skiriasi, ar projekto vykdytojai yra įpareigoti savanoriškai leisti nelaimingam savininkui palikti schemą.
Kieta taktika buvo naudojama norint parduoti pakaitinį naudojimąsi bendra nuosavybe. Viena nepageidaujama aikštelė tvirtina, kad auka laimėjo ką nors nemokamo - pavyzdžiui, keliones ar apgyvendinimą, tačiau su keletu nemalonių staigmenų smulkiu šriftu; pasiūlyme yra daugiau paslėptų mokesčių nei „Nigerija 419 "išankstinio mokesčio suktybė ir tariamo" nemokamo "kaina yra ta, kad kelionė yra priversta sėdėti per ilgą, aukšto slėgio pardavimo aikštelę. Šiose vietose gali būti daugybė neteisingų teiginių, kad pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe vertė neišvengiamai padidės ir bus lengva bet kada išeiti - o tai dažnai netiesa.
Kai kuriais atvejais yra šimtai žmonių, bandančių išeiti iš nepalankių pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe susitarimų. Kad įžeistų žalą, kai kurie nesąžiningi pardavėjai reklamuoja „Mes galime gauti kompensaciją už jūsų pakaitinį naudojimąsi pakaitiniu naudojimuisi“, o paskui vėl nukenčia nelaimingasis keliautojas, pakeldamas jiems dar vieną aukšto slėgio pardavimo pakopą dar vienam pakaitiniam naudojimuisi. Kai kuriais atvejais agresyvi „karšto kambario“ taktika, pagal kurią būsimoms aukoms siūlomi alkoholiniai gėrimai ir kelias valandas trunkantis intensyvus pardavimo spaudimas, pažeidžia vietos įstatymus. Jei buvote praleistas, jums buvo pasakyta, kad negalite išeiti iš schemos arba norite kompensacijos, galite gauti teisinę konsultaciją, nors tai gali kainuoti pinigus ir nėra jokių teisinių veiksmų rezultatų garantijų.
Viešbučių ir kurortų savininkams pakaitinis naudojimasis daiktais yra užrakinta rinka ir pelningas kapitalo šaltinis. Tai gali paaiškinti šių schemų vykdytojų norą ir kai kurias aukšto slėgio pardavimo taktikas. Tačiau keliautojui nepanaudotas pakaitinis naudojimasis gali tapti nuolatinėmis išlaidomis; kai kuriais atvejais išlaikymo išlaidos per visą sutarties galiojimo laiką padidėjo 400%.
Jei privalote nusipirkti, paprastai pigiau pirkti iš kito kelionės, kuris daugiau nebeužsuka į turtą ir nori parduoti, o ne pirkti tiesiai iš pirminio reklamuotojo.